不動産投資の「利回り」とは？金利との違いや「表面利回り」「実質利回り」の違い、投資判断のポイントを解説
「不動産投資には利回りが重要と聞くけど、そもそも利回りって何？」
「金利や利息など、似た用語があって区別できない」
「利回りの計算式は？」
不動産投資に興味はあるけれど、「利回り」がなんなのかよく分からない…と悩んでいませんか？
利回りは投資物件の収益性を比較し、買うかどうか判断するために最も重要な指標。利回りの意味や仕組みの理解は不動産投資家になるためには欠かせませんが、初めてだと専門用語が多く戸惑いますよね。
そこで本記事では、利回りの基本から表面利回り・実質利回りの計算方法まで解説。
さらに、利率（ローン金利）との違い、さらに利回りを使った収支シミュレーションや物件比較のポイントまで紹介します。
最後まで読めば、物件の収益性を自分で判断できるようになり、不安を解消できるでしょう。
不動産投資の利回りとは何か？金利との違いを理解しよう
『利回り』は一般に『年あたりの収入（定義により手取り/満室想定）を投下資本で割った割合』です。
例えば、
- 100万円投資して、1年間で5万円利益が出れば、利回りは5％
- 100万円投資して、1年間で10万円利益が出れば、利回りは10％
となり、利回りが高いほど「効率よくお金が増えている」と考えることができます。
まずは、紛らわしい「金利」との違いと合わせて見ていきましょう。
利回りの基本：投資の「収益率」を示す指標
利回りとは、投資額に対してどれだけの収益を得られるかを示す割合のことで、利回りが高いほど投資効率が良い、つまり儲けが出やすいことになります。
不動産投資では主に年間家賃収入を基に物件ごとの利回りを計算し、投資する物件を比較する指標にします。
利回りの数値は割合（％）で表示します。
金利（利率）の基本：貸した・借りたお金に対する利息の割合
| 金融商品の例 | 借りる側（利息を払う） | 貸す側（利息をもらう） | 高金利・低金利どっちがいい？ |
|---|---|---|---|
| 銀行の預金 | 銀行 | 口座にお金を預ける人 | 高金利（もらえる利息が増える） |
| 銀行ローン | ローンを申し込んだ人 | 銀行 | 低金利（最終的な返済額が減る） |
金利は、お金のやり取りを商品にして販売する金融商品（預金やローンなど）で使われます。
金融商品では、借りた方が貸した方に対して利息を支払いますが、元本（借りた元の金額）に対して借りた方が支払う利息の割合が金利です。
金利の高・低のどちらが得になるかは、金融商品の性質により借りる側になるか貸す側になるかで変わり、金利の数値も割合（％）で表示します。
似た言葉で「利率」があり、意味は金利とほぼ同じですが、利率は「年利率2％」のように厳密な数値を表す文脈で使われることが多く、一方「金利」はより抽象的・一般的な言い方です。
また利息と似た言葉に「利子」があり、意味としてはほぼ同じですが、特に「利子」は借りる側の視点で使われることが多いです。
不動産投資の世界で登場する「金利」は主に不動産投資用ローンの利率で、不動産投資家はお金を借りる立場であり、基本的に金利は低い方が有利になります。
不動産投資における利回りと金利の違い
| 利回りと金利 | 高低どっちがいい？ | 解説 |
|---|---|---|
| 物件の「利回り」 | 高 （収入に関連） | 物件購入額に対してどれだけの家賃収入を得られるかを表す 高い物件なら高収益が望めるが、あまりにも高いとリスクも |
| 不動産投資用ローンの「金利」 | 低 （支出に関連） | ローンの返済額に追加で金融機関に払う「利息」の高さを表す 低いと返済額の総額が減り、手元に残る金額は増える |
不動産投資における利回りは「収入に関する指標」であるのに対し、利率（ローン金利）は「支出に関する指標」です。
不動産投資では一般的に、利回りが高い物件なら大きな収入が期待できます。
不動産投資用ローンを組んで不動産に投資する場合、ローンの金利が高いと利息が増えるため、最終的に返済しなくてはいけない金額の総額が増えます。
不動産投資では利回りと利率のどちらが重要？
不動産投資において収益性判断に使われる利回りが最も重要な指標になりますが、ローンを利用する場合は利率も十分に考慮する必要があります。
投資物件から発生する家賃収入はすべて自分の収入になるのではなく、その中から利息分も含めたローン返済費・必要経費などを差し引いた残りが収入として残ることになります。
一般に他条件が同じなら利回りが高いほどリターンは大きくなりますが、空室・修繕・賃料下落等の前提で結果は大きく変わります。
物件選定時は利回りに注目する必要があります。
一方、不動産投資用ローンの金利が高ければ毎月のローン返済にかかる金額が増えるので、毎月手元に残る金額は減ることになります。
経費やローン返済費が家賃収入を上回ってしまうと赤字になるため、物件の利回りに注目しつつ、ローンの金利も考慮に入れておく必要があるのです。
表面利回りと実質利回りの計算方法と具体例
不動産投資の物件選びで基本になる利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
| 利回りの種類 | 計算方法 | 用途 |
|---|---|---|
| 表面利回り | 物件価格に対する年間家賃収入の割合 | 物件自体の収益性を示す |
| 実質利回り | 物件価格に対する実際の収益の割合 | 物件のより実態に近い収益性を示す |
目にすることが多い「表面利回り」と「実質利回り」の使い方と計算式を解説します。
表面利回りの計算式と例
表面利回り（グロス利回り）とは、物件価格に対する年間家賃収入の割合です。
税金や管理費などの経費を考慮せずに計算するため、物件の表面的な収益力を示す指標です。
表面利回り(%)＝（年間満室想定家賃収入（共益費・水道光熱相当・フリーレントを除く）÷ 物件価格）×100
例えば、購入価格1,500万円、年間家賃収入120万円の物件なら以下のように計算できます。
120万円 ÷ 1,500万円 = 0.08
表面利回りは8%
※満室想定の年間家賃収入を用い、共益費・フリーレントは除外しています。
実質利回りの計算式と例
実質利回り（ネット利回り）※1とは、年間家賃収入から管理費や固定資産税など必要経費を差し引いた実際の手取り収益と物件価格を比較する割合です。
※1 実質利回りはローンの元利返済・所得税/住民税・減価償却の税効果は含みません。
より実態に近い利回りで、物件の真の収益性を測る指標と言えます。
実質利回り(%) =（NOI〔年間家賃収入 − 空室損失 − 運営費（管理・修繕・固定資産税・火災/地震保険 等）〕 ÷ 取得総額〔物件価格＋購入時諸費用（仲介・登記・不動産取得税 等）〕）×100
例えば、購入価格1,500万円、年間家賃収入120万円・年間経費30万円の物件なら以下のように計算できます。
(120万円 – 30万円) ÷ 1,500万円 = 0.06
実質利回りは6%
※ローン返済・所得税/住民税は含みません（キャッシュフローやCoCで評価）
実質利回りは火災保険料や管理委託会社への委託料などの経費によって変わるため、同じ物件でもどのような管理契約を結ぶかによって異なります。
表面利回りと実質利回りの比較
表面利回りと実質利回りは計算方法が異なるので、同じ物件でも数値に差が出ます。
同じ物件（購入価格1,500万円、年間家賃収入120万円）で計算した、それぞれの利回りを比較してみます。
| 表面利回り | 実質利回り | |
|---|---|---|
| 年間ローン返済額 | 考慮しない | 考慮しない |
| 年間経費 | 考慮しない | 30万円 |
| 利回り | 8% | 6% |
このように、表面利回りは経費や税金などを考慮しない指標であり、実質利回りはそれらを考慮した指標です。
「表面利回りは高いが、物件管理費が多くかかり実質利回りが低い物件」のようなケースもあるため、不動産投資の収益性を正確に把握するには実質利回りを見ることが重要です。
なお、実際に不動産投資を行う場合はローンを組むことが一般的なため、自己資金をどれくらい使って、どれだけのリターンがあるのかを知ることも重要です。
これを計算する方法として、「キャッシュオンキャッシュリターン（CoCリターン）」があります。
ローンの返済額は個人ごとに異なるため、物件の収益性を比較する客観的な指標には向きませんが、投資家自身のリターンを測るのには役立ちます。
CoCリターン(%) = (年間家賃収入 – 年間経費 – 年間ローン返済額) ÷ 自己資金 × 100
CoCリターンは「実際に投資した自己資金に対して、年間でどれくらいのリターンが得られるのか」を示す指標であり、自己資金を多く入れれば低くなり、ローンの割合を増やせば高くなる傾向があります。
利回りを使った収支シミュレーションの方法
投資用不動産を買う場合は、実際に収支シミュレーションを行ってみましょう。
初心者の方でも以下のステップに沿って計算すれば、物件の収益イメージを掴むことができます。
物件情報を集める
購入予定の物件価格、毎月の家賃（年間家賃収入に換算）、おおよその管理費・修繕積立金、固定資産税などの情報をリストアップします。
表面利回りを計算
年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100で表面利回りを算出します。
まずは経費を考慮しない純粋な収益性を確認しましょう。
年間経費を合計する
管理費や修繕積立金の年間合計、年間の固定資産税額、火災保険料など見落としがちな経費もしっかり洗い出します。
空室リスクがある場合は、想定空室期間の家賃（例えば年間1ヶ月分など）も経費として計上すると安心です。
実質利回りを計算
(年間家賃収入 – 年間経費) ÷ 物件価格 × 100で実質利回りを算出します。
経費込みでどれくらいの利回りになるか把握しましょう。
取得総額＝物件価格＋購入時諸費用として分母に含めることで、計算式自体を一貫させます。
ローン利用時は返済も考慮
ローンを使う場合、毎月の返済額（うち利息部分）を算出し、家賃収入でどの程度カバーできるか確認します。
特に年間利息額を計算し、先の実質利回りと比較してみましょう。
イールドギャップ（ネット利回り−借入金利）とDSCR＝NOI÷年間返済額を確認します。
- 《返済安全性の目安》
- DSCR＝NOI÷年間返済額（1.0を下回ると赤字化）
- 返済比率＝年間返済額÷年間家賃収入（低いほど余裕）
- イールドギャップ＝ネット利回り−借入金利（プラス幅が小さいと金利上昇や空室で即赤字化）」
キャッシュフローをシミュレーション
最終的に、年間家賃収入 – 年間経費 – 年間ローン支払い を計算して手元に残るキャッシュフローをシミュレーションします。
プラスであれば黒字運用、マイナスであれば持ち出しが必要になるため注意が必要です。
複数シナリオで比較
金利上昇や空室期間増加など、シミュレーションに変動要素を加味したシナリオも考えてみましょう。
余裕を持った計画を立てることで、想定外の事態にも対応できます。
以上のステップを踏めば、物件購入前に収益性とリスクを数字で把握できます。
細かい計算について慣れないうちは不動産投資のプロに相談するのがおすすめですが、計算方法などの基礎知識を知っておくことで、自分でも客観的な判断ができるようになります。
物件選びで利回りを見る際の注意点
利回りは便利な指標ですが、高利回りの数字に惑わされると思わぬ落とし穴にはまることもあります。
物件選びでは次のポイントに注意しましょう。
広告の利回り＝表面利回りがほとんど
不動産広告に記載されている利回りは、多くの場合経費を差し引いていない表面利回りです。
その数字だけを鵜呑みにせず、「実際はどれくらい経費がかかるのか？」を必ず検証しましょう。
- 管理費・修繕積立金（マンションの場合)
- 固定資産税・火災保険料
- 賃貸管理会社への手数料
- 空室期間の損失
など、考慮すべき経費は多岐にわたるため見落としに注意です。
利回りが高すぎる物件はリスクがあるかも
異常に高い利回り（例えば都心なのに10%以上など）の物件には何らかの理由があります。
極端に立地が悪い、建物が老朽化している等リスクが高いため、販売価格そのものが安く売られている可能性が高いです。
こういった物件はぱっと見の数値は良いですが、実際に空室期間の損失や修繕費などが大きいため、実質利回りは小さくなり要注意です。
築年数と将来の修繕コスト
築古物件は表面利回りが高めに出る傾向がありますが、その分将来的な修繕費や空室リスクも高まります。
築年数が古く設備が古いままだと新規の入居者が集まりにくい、老朽化に伴う修繕やリノベーションなどの経費が高額になってしまうなど、将来的に発生する費用のリスクは表面利回りではわかりません。
不動産は長期にわたって保有するものなので、将来的にどんなリスクがあるかを考え総合的に判断しましょう。
ローン返済計画も含めて検討
自己資金で購入する場合とローンを組む場合では、同じ表面利回りでも手元に残るお金が変わります。
利回りだけでなく、毎月の返済額や金利変動リスクも踏まえて、物件の収支バランスを見てください。
利回りを基準にした物件比較のやり方
複数の投資候補物件がある場合、利回りは比較検討に大いに役立ちます。
購入を見据えて物件を選ぶなら、以下のように比較してみましょう。
候補物件の表面利回り・実質利回りを算出
まず各物件の表面利回り・実質利回りをそれぞれ計算します。
同じ基準で数値を出すことで、単純な収益性を横並びで比較できます。
利回り以外の条件も整理
利回りが近い物件同士であれば、立地（駅からの距離や周辺の需要）、築年数（新しさと将来修繕費）、間取り・広さ、賃貸需要、価格帯などの条件も比較します。
利回りだけでは見えない魅力やリスクを洗い出しましょう。
投資目標に照らして判断
自分の投資目標（家賃収入で長期の安定収入狙いか、短期の売却益狙いか 等）に合うかも考慮します。
例えば、長期安定収入を重視するなら空室リスクの低い物件（多少利回りが低めでも）を選ぶ、といった判断です。
シミュレーション結果で最終比較
各物件について前述の収支シミュレーションを行い、年間手残りやROI（自己資金に対するリターン）を見比べます。
シミュレーション結果に基づけば、より現実的な比較が可能です。
このように利回りの数値を最初の目安にしながら、総合的に物件の良し悪しを比較しましょう。
利回りはあくまで指標の一つですが、同条件で揃えて算出することで客観的な比較ができるのがメリットです。
最終的には利回りの数字と実際の物件状況の両面から、納得できるものを選ぶことが重要です。
【Q&A】不動産投資の利回りの疑問に答える
そして、ここまでの内容をQ＆A形式にまとめました。
そもそも「利回り」とは何？
投資額に対して1年間で得られる利益の割合です。
不動産投資の収益性を示す基本的な指標です。
「利回り」と「金利」の違いは？
利回りは収入（家賃収入）に関する指標、金利は支出（ローン返済）に関する指標です。
投資判断では両方を考慮する必要があります。
表面利回りと実質利回りはどう違う？
表面利回りは経費を無視した収益率、実質利回りは経費込みのリアルな収益率です。
実質利回りの方が投資判断に適しています。
利回りが高い物件＝良い物件なの？
一概には言えません。
利回りが高すぎる物件には、空室リスクや老朽化などの裏事情がある場合もあります。
利回りを使った物件比較のコツは？
まず表面・実質利回りを揃えて計算し、次に立地・築年数・間取りなどの条件も比較。
最終的には収支シミュレーションで判断します。
利回りのシミュレーションはどうやって行う？
年間家賃収入、経費、ローン返済額などを使い、キャッシュフローを試算します。
複数シナリオを考えてリスクも確認しましょう。
利回りを見るときに注意すべき点は？
広告の利回りは多くが表面利回りです。
経費や空室リスク、将来の修繕費などを加味した実質利回りで判断することが重要です。
まとめ｜利回りを正しく理解して自分に合った投資判断につなげよう
不動産投資で気にするべき指標として、「利回り（物件の収益性を示す）」と「金利（不動産投資用ローンの利率）」があります。
特に物件選定で重要な利回りには2種類の計算方法があります。
- 表面利回り…物件そのものの収益性
- 実質利回り…物件管理にかかる経費を考慮した、より実態に近い収益性
購入する物件を比較するには表面利回りや実質利回りを考慮し、さらに投資用ローンの返済計画も合わせて総合的に判断することが重要です。
細かいシミュレーションはプロに相談するのがおすすめですが、利回りの計算方法を知っておくことで
などの確認を主体的に行うことができ、数値に踊らされない不動産投資ができるようになります。
本記事は一般的な情報提供であり、特定の物件や読者の状況に対する助言ではありません。利回り・金利・税制は変更される可能性があり、将来の結果を保証しません。実際の投資判断は、最新の条件と契約書面で確認してください。