不動産投資は節税になる？仕組みと注意点を現金収支まで分けて解説

不動産投資で迷いやすいポイントとして、「税金が下がる」と聞いても、本当に自分に効果があるのか、投資として得なのかが分かりにくい点が挙げられます。

結論から言うと、不動産投資では減価償却費などにより税務上の赤字が出る場合があり、条件によっては他の所得と損益通算できます。

ただし、税金が下がることと、投資として手元にお金が残ることは同じではありません。

節税額だけで物件を選ぶと、空室、修繕費、ローン返済、売却価格の下落で手残りが悪化することがあります。
購入前には、税務上の赤字だけでなく、現金収支と売却時の税金まで分けて確認しましょう。

結論｜不動産投資の節税は「税金が下がる」だけで判断しない

不動産投資の節税効果は、主に不動産所得の計算、減価償却費、損益通算によって生まれます。

家賃収入より必要経費が大きくなり、不動産所得が赤字になった場合、その赤字を他の黒字所得から差し引けることがあります。国税庁は、不動産所得に損失があるときは、他の黒字の所得金額から差し引けると説明しています。

ただし、すべての赤字を通算できるわけではありません。

別荘等の貸付けに係る損失や、土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分などは、損益通算の対象外とされています。

そのため、不動産投資では「いくら税金が下がるか」だけでなく、次の4つを分けて見ましょう。

不動産所得は家賃収入から必要経費を差し引いて計算する

不動産投資の節税を考える前に、まず不動産所得の計算方法を押さえる必要があります。

不動産所得 ＝ 総収入金額 − 必要経費

国税庁は、不動産所得の金額を「総収入金額 − 必要経費」で計算するとしています。

総収入金額には、家賃収入だけでなく、更新料、返還不要の敷金・保証金、共益費などの名目で受け取る電気代・水道代・掃除代なども含まれる場合があります。

必要経費にできるのは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち、家事上の経費と明確に区分できるものです。
主なものとして、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などがあります。

不動産所得の計算では、税務上の費用と実際に出ていくお金がずれる点に注意が必要です。

特にローン元本返済は手元資金に影響しますが、不動産所得の必要経費そのものとして見る項目ではありません。

節税効果を見るときは、不動産所得の計算と資金繰りを分けて考えましょう。

不動産投資による節税効果の中心は「減価償却費」と「損益通算」にある

不動産投資で「節税になる」と言われる理由の一つが、減価償却費です。

減価償却とは、建物や設備などの取得にかかった金額を、取得した年に一度で経費にするのではなく、使用可能期間にわたって各年の必要経費に配分する手続きです。国税庁は、建物や建物附属設備などは一般に時の経過で価値が減っていく減価償却資産である一方、土地などは減価償却資産ではないと説明しています。

つまり、物件価格全体が減価償却の対象になるわけではありません。
建物部分や建物附属設備などが主な対象で、土地部分は原則として減価償却できません。

減価償却費で税務上の赤字が出ることがある

減価償却費は、家賃収入から差し引く必要経費の一つです。

売却時には、建物の取得費から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算するため、保有中の節税効果だけで判断しないようにしましょう。

損益通算できない赤字もある

不動産所得が赤字でも、すべてが給与所得などと通算できるわけではありません。

特に注意したいのは、土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分です。

不動産所得の損失のうち、土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分は損益通算の対象外とされています。

営業資料で「赤字を出せば税金が戻る」といった説明を受けた場合でも、赤字の内訳を確認する必要があります。
赤字額の合計だけでなく、損益通算の対象になる赤字なのかを見ましょう。

節税額は「赤字額×税率」だけで固定しない

不動産投資の節税額は、一つの固定額で決まりません。

概算で考えるなら、次の式が判断材料になります。

概算の税負担軽減額 ＝ 損益通算の対象になる赤字額 × 所得税の限界税率など

ただし、この式はあくまで考え方であり、実際の税額への影響は、課税所得、所得控除、住民税、復興特別所得税、損益通算の対象外になる赤字の有無で変わります。

所得税の税率は、分離課税に対するものなどを除くと5％から45％までの7段階です。

固定の節税額を見せる資料よりも、自分の課税所得、損益通算できる赤字額、税率、住民税、復興特別所得税を入れて試算する方が判断しやすくなります。

試算例で見る｜税務上の赤字と現金収支は違う

税務上の赤字が出ても、現金収支がプラスになる場合もあれば、所得税の負担が下がっても手残りがマイナスになる場合もあります。

以下は、仕組みを理解するための仮定ケースです。実在の物件例や平均値ではありません。実際の結果は、物件価格、建物割合、借入条件、税率、空室、修繕費、売却価格などで変わります。

所得税率20％は仮定です。実際の所得税率は課税所得に応じて変わり、復興特別所得税や住民税も別途考慮が必要です。

通常ケースでは、税務上の赤字が出ていても現金収支はプラスです。

一方、悪化ケースでは所得税への影響が大きく見えても、所得税の簡易効果を入れた年額現金収支はマイナスです。

節税額だけでなく、空室、修繕費、ローン返済を入れた手残りで判断しましょう。
税効果を入れない年額の現金収支が赤字になる物件は、空室や修繕が重なったときに資金繰りが悪化しやすくなります。

※この試算は、仕組みを理解するための仮定ケースです。所得税率20％だけを使った簡易例であり、住民税、復興特別所得税、購入時諸費用、売却時税金、土地等取得負債利子の損益通算対象外部分、個別の所得控除・税額控除は含めていません。

「修繕費」と「資本的支出」を混同すると税務判断を誤りやすい

不動産投資では、修繕にかかった費用の扱いにも注意が必要です。

国税庁は、修繕費と資本的支出の区別は名目ではなく実質で判定すると説明しています。

たとえば、おおむね3年以内の周期で行われる修理・改良、または一つの修理・改良などの金額が20万円未満のものなどは、修繕費として扱える場合があります。

大規模なリフォームや設備交換がある物件では、想定した年に全額を必要経費にできるとは限りません。
購入前の収支計画では、修繕費の見込みだけでなく、その支出が税務上どのように扱われるかも確認しましょう。

売却時の税金まで見ると節税効果の見え方が変わる

不動産投資は、保有中の節税効果だけでなく、売却時の税金まで含めて判断する必要があります。

また、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

保有中に減価償却費を計上して税負担が下がっても、売却時の取得費が小さくなり、売却益が出やすくなる場合があります。

所有期間によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得の扱いも変わります。

土地や建物を売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるものは長期譲渡所得、5年以下のものは短期譲渡所得です。

上記は基本的な税率の整理です。実際の税額は、復興特別所得税、特別控除、軽減税率の特例、取得費や譲渡費用の内容によって変わる場合があります。売却予定がある場合は、保有期間だけでなく、取得費、減価償却費相当額、譲渡費用を整理して確認しましょう。

売却益が出る場合は、保有中の節税効果と売却時の税負担をあわせて考えましょう。
長期・短期の判定、取得費、譲渡費用、特例の有無は結果に影響するため、売却予定がある人は早めに確認することが大切です。

不動産投資の節税が候補になる人・慎重に考えたい人

不動産投資の節税は、所得がある人なら誰にでも同じように効くものではありません。

所得、物件価格、建物割合、借入条件、経費、売却方針で結果が変わります。

このタイプの人は、節税効果だけでなく、物件の収益性、資金繰り、売却時の税金まで同じ条件で比較しましょう。

この状態では、節税額を先に見るよりも、家賃収入、管理費、ローン返済、修繕費、空室時の手残りを先に確認しましょう。

節税効果を期待する場合でも、投資の目的は「税金を下げること」だけにしない方がよいです。
物件の収益性、資金繰り、出口戦略を確認したうえで、節税効果は判断材料の一つとして扱いましょう。

このうち、節税額に直接関わるのは、不動産所得、損益通算できる赤字額、所得税の限界税率などです。
一方で、現金収支に直接関わるのは、家賃収入、管理費、修繕費、ローン返済、空室期間です。

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資料を見る前に、節税額と手残りを同じ条件で確認する

不動産投資の資料を見る場合は、節税額だけでなく、家賃収入、管理費、ローン返済、修繕費、空室時の手残り、売却時の税金を同じ条件で確認しましょう。

節税できるから購入するのではなく、税効果がなくても資金繰りが崩れないか、損益通算の対象になる赤字か、売却時の税金まで見ても納得できるかを確認することが大切です。

税務判断は個別事情で変わるため、物件資料や収支シミュレーションを受け取ったら、必要に応じて税理士へ相談してください。

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【Q&A】不動産投資の節税でよくある疑問に答える

不動産投資の節税で迷いやすい点を、Q&A形式で確認しましょう。

終わりに｜節税額ではなく手残りと出口まで確認する

不動産投資は、減価償却費や損益通算により税負担が下がる場合があります。

ただし、節税できることと、投資として得をすることは別です。

税金が下がっても、空室、修繕費、ローン返済、売却価格の下落で手残りが悪化することがあります。

購入前には、税務上の赤字、現金収支、売却時の税金を分けて確認しましょう。
節税効果だけで物件を選ばず、自分の所得、借入条件、物件条件に置き換えて判断することが大切です。

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